作家 | 梁秀杰
剪辑 | 宋金煜、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
连年来，住房租借商场火热，迎来了一批又一批的入局者。但面临保租房的海量供应，房钱下行、空置率上涨、爬坡期拉长的压力越来越大。在此配景下，旅舍式职业公寓凭借短长租聚拢的生动格式，不仅比传统公寓更具盈利后劲，也比旅舍业务愈加牢固，正成为开阔投资者和企业布局的焦点，并与海量供应的保租房酿成了错位竞争。
虽然入局者众，但到底什么样的居品能力着实已毕高效盈利且收益牢固？
城家旗下的瑞贝庭公寓旅舍，以亮眼的得益在一众品牌中脱颖而出。以上海徐家汇的GROW瑞贝庭公寓旅舍名目为例，城家通过长日租险些无缝切换，权贵提高了运营遵守，名目出租率达到95%、GOP达到78%。
目下上海苏河瑞贝庭公寓旅舍，行为写字楼翻新为旅舍式职业公寓的典型案例，在2024年12月厚爱迎来开业。
高坪效的商改旅舍式职业公寓
上海苏河瑞贝庭公寓旅舍，是一个典型的城市中心生意地块微更新名目。
名目原身为歌斐香溢广场写字楼，于2019年好意思满厚爱请托使用。地处上海中枢商圈西北侧、普陀区东南侧，属于非中枢商务区。加之连年来上海办公租借商地点座低迷，名成见去化和收益齐不足预期，亟待再行焕活财富价值。
名目位于上海市普陀区石泉东路286弄13号，属于内环旁，距离地铁3、4、7号线镇坪路站约1公里，走路可达，轨说念交通肤浅；自驾10分钟阁下，即可上内环高架；地铁半小时内可邃晓静安寺、东说念主民广场等多个内环商圈。
同期名目附近活命、闲散配套充分，楼下便是融创精彩寰球（香溢店）。下楼就有各色好意思食，唾手就能买到Tims天好咖啡、星巴克、CHAGEE霸王茶姬，还有影院、健身房、SPA馆等各项闲散文娱要害。
基于此，城家对名目进行了合座霸术，并负责翻新代建，将其定位为中高端职业式公寓旅舍——瑞贝庭。
图表1：名目基础资料
信息 源流：公开信息，睿和智库整理
图表2：上海苏河瑞贝庭公寓旅舍 位置图
图片源流：企业自供
上海苏河瑞贝庭公寓旅舍共一栋楼，18层，可提供353间房源，属于大房源量的职业式公寓。从居品及房钱来看，名目以建面约40-45㎡一居室和48-68㎡一室一厅户型为主力户型，订价在8500-14500元/月。
图表3：上海苏河瑞贝庭公寓旅舍不同居品占比
数据 源流：公开信息，睿和智库整理
睿和智库调研附近公寓及正常住宅发现，目下附近中高端公寓上海Quartier 星荟公寓51㎡Studio约7500元/月， 保租房社区西部乐巢·中岚居46㎡一居约6100-6600元/月、71㎡两居房钱约9700-10800元/月，香溢花城135㎡两居约14000元/月，光新大楼54㎡一居房钱约5300元/月。
不错看到 ，即便相较于其它中高端长租公寓，上海苏河瑞贝庭公寓旅舍依旧大约提供更高的坪效。
图表4：名目附近部分公寓及正常住宅情况
资料源流：公开资料，睿和智库整理
发轫租率，能力着实已毕物业收益的最大化
从财富周转的角度来看，高坪效诚然蹙迫，但莫得发轫租率，即使坪效再高，合座物业收益也难以达到最大化。尤其是在房源量大、房钱高的情况下，更需要概括商量居品、职业、运营遵守等多个层面的计谋，从而灵验地提发轫租率。
通过深研成见客群需求，瑞贝庭弃取驻足“多功能、多场景、高颜值、高智能”的理念，打造居品各异化，为租客带来全新的租住感受。这种各异化计谋，无疑更有助于勾引对居住环境、活命品性、职业及惩办有更高条款的齐市旅居东说念主群。
在软装色彩上，瑞贝庭打造了两种色系作风，深色系偏中古风，淡色系偏当代奶油风，以雀跃不同客群的作风喜好，为租客提供足够的弃取空间，从而提高销售去化。
图表5：上海苏河瑞贝庭公寓旅舍 室内恶果图
图片源流：企业自供
户型上，通过计算优化，不仅大大粗豪了写字楼翻新常见的痛点，如窄面宽、出息深等，还使得空间布局更为科学，视觉感受愈加晴明，采光更好。
沉寂且充满典礼感的玄关，适配约聚、办公、用餐等多种功能的闲散区域，可雀跃日常轻餐烹调，功能完备、收纳性强的灵通式表率厨房，大表率三段分辩式的盥洗空间，配备洗烘一体机的贴心功能，以及大约雀跃永恒居住活命的超大储物空间，为租客创造出一个高品性居住空间的同期，更营造落发的和缓感和包摄感。
同期，客房使用全屋智能客控系统，一键收尾室内灯光、窗帘排气扇等，更为活命添加了一份典礼感。
图表6：上海苏河瑞贝庭公寓旅舍 户型图
图片源流：企业自供
瑞贝庭还将名目合座霸术为一个“垂直袖珍社区”，1F为公寓大堂+生意；4F为公寓公区+生意配套；5-18F为客房层，公寓、旅舍、社区生意等不同行态被更好地聚拢在通盘。
4F超大且有品性感的公区，缔造了咖啡水吧、厨房、早餐厅、健身房、洗衣房、影音文娱等空间，合座兼顾功能与生动运营，能雀跃成见客群日常活命所需。
其还将顶层约400㎡的超大景不雅露台，打造为绿地闲散区和宠物乐土区，为“毛孩子”打造了一派专属的闲散区。提高合座居住体验的同期，还不错勾引更多有宠物的佃农，促进佃农之间的打法互动，加多客户粘性。
值得瞩成见是，依托华住集团供应链才略与集采上风，城家还进一步冲破了“翻新周期长”的行业近况。一方面，灵验裁减工期。悉数名目从开动改建到厚爱入市，用时不到8个月，谴责了兴建产生的空置本钱；另一方面，进一步优化造价，可谴责采购、兴建、爱戴本钱达5%-10%。相较于同脉络旅舍，城家旗下职业公寓每平米造价低约24%以上
不错说，在居品打造上，瑞贝庭把高品性、高遵守、低本钱发扬到了极致。
同期，通过数字化才略与源自华住基因的专科职业基因，瑞贝庭已毕了运营本钱与客户体验的多重均衡。在城家CAS系统上，租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住、到退房全经过齐不错线上已毕，提高惩办遵守同期，也让租客的职业体验更方便、快捷、透明。
除了数字化带来的肤浅，瑞贝庭还提供个性化的客户体验。区别于传统旅舍，瑞贝庭通过基础职业、主动职业、社群运营，为租客提供“相伴不惊扰”的怡悦体验。比如，24小时管家和前台职业团队的实时反应、公区如期清算、免费洗衣等等。这种办意义念既让租客感受到家的和缓，同期保抓了符合的高明性和沉寂性。
行为华住集团旗劣品牌，瑞贝庭还能分享华住会2亿自有客源，直销占比达90%。这种渠说念上风使得瑞贝庭大约更灵验地触达成见客户，减少对第三方平台的依赖，谴责营销本钱。
瑞贝庭最大的上风还在于，遴荐短长租聚拢的生动运营格式，优化出租率。基于数字化惩办上风，瑞贝庭大约精确配比短长租房源比例，并字据商场动态转机价钱，已毕短租作念溢价、长租兜底，匡助门店已毕出租率和GOP双赢。
结语
好的品牌我方会言语。瑞贝庭公寓旅舍作念为城家的主打品牌之一，通过全面的布局，如今已慢慢酿成了一定的品牌影响力。不仅自带居品、职业和流量上风，也为财富升值提供了空间。聚拢数据来看，瑞贝庭OTA渠说念网评分已达到4.8+，远超业内平均水平。这一得益也标明了，其在客户称心度和口碑开荒方面的告捷，深受中高端旅居东说念主群的敬爱。
综上，在住房租借快速发展的大趋势下，通盘运营方应追念职业的中枢——温文客户需求，找准我方的驻足点，构建具有竞争力的职业新质分娩力，这才是品牌不变的谜底。
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